Что не так с ценой на землю

Коли йдеться про ринок землі, перше, що всіх цікавить, – це питання ціни: хтось хоче вигідно купити, хтось – продати, а хтось – просто прицінитися.

У такому випадку ринкова ціна – це вартість товару, яка у відповідному часовому відрізку є домінантною.

Про визначення ринкової ціни в контексті нового, молодого ринку говорити складно, бо для формування ринкової ціни потрібно щонайменше пів року.

Важливість об’єктивної ціни зумовлюється й прив’язкою до неї сплати податків з користування чи перепродажу, використання ділянки як застави в банку.

Якщо говорити про ціну на землю, потрібно брати до уваги кілька чинників.

Перший – держава встановила мінімальну ціну, яка дорівнює нормативній грошовій оцінці (НГО). Це влучний крок, адже НГО не постійна і змінюється завдяки індексації (найближча індексація відповідно до закону – у 2024 році).

Другий – перші сім-девʼять місяців роботи ринку землі – це продаж відкладеної пропозиції. Тобто землю продають ті, кому терміново потрібні кошти. Вони були готові продати ще раніше, але зробити це не дозволяв мораторій.

Терміновий продаж – це низька ціна. Результат – значна кількість угод, ціна яких дорівнює НГО тільки тому, що продавати дешевше не дозволяє закон.

Усе було б нормально: і ринкова ціна формувалася б, і можна було б говорити про прозорість ринку, якби не одне "але": серед інших правил та обмежень досі не встановлений надважливий запобіжник – обов’язкова реєстрація ціни угоди.

За даними Мінагрополітики, до 31 січня 2022 року зареєстровано 72 747 угод купівлі-продажу, з них лише 39 251 або 54% – із зареєстрованою ціною угоди.

Яскравий приклад – Вінницька область, де з 5 176 угод лише 1 614 або 31% – із зареєстрованою ціною. Середня ціна гектара становила близько 46 тис грн. Є кілька